Pekojan atau permukiman kumuh yang padat penduduknya dan terdiri dari bangunan yang kurang layak huni biasanya terbentuk karena beberapa faktor berikut:

Pertumbuhan penduduk yang cepat: Jika suatu wilayah mengalami pertumbuhan penduduk yang cepat tanpa diiringi dengan pembangunan infrastruktur yang memadai, maka akan terjadi kepadatan penduduk yang tinggi dan kemungkinan besar akan terbentuk permukiman kumuh seperti pekojan.

Ketidakmampuan pemerintah: Ketika pemerintah tidak mampu menyediakan perumahan yang layak bagi penduduk, banyak orang akan memilih untuk tinggal di tempat yang lebih murah seperti permukiman kumuh.

Kurangnya penegakan hukum: Tidak adanya penegakan hukum yang ketat terhadap pembangunan ilegal dan penyusupan tanah akan mendorong munculnya permukiman kumuh.

Faktor geografis: Wilayah yang berada di dataran rendah atau rawa-rawa yang sulit untuk dibangun dapat menjadi tempat permukiman kumuh.

Kemiskinan: Orang-orang miskin seringkali tidak mampu membeli atau menyewa tempat tinggal yang layak, sehingga mereka terpaksa tinggal di permukiman kumuh yang lebih murah.

Konflik: Konflik atau bencana alam dapat mengakibatkan banyak orang kehilangan tempat tinggal dan terpaksa tinggal di permukiman kumuh sebagai tempat sementara atau permanen.